雙陽街道辦事處，區直有關部門：

　　《洛江中部功能區新陽片區更新改造項目土地房屋征收補償安置實施方案》已經區政府第31次常務會議研究通過，現印發給你們，請抓緊組織實施，并嚴格依法做好項目土地房屋征收工作，確保公平公正。

　　 

　　 

　　 

　　                             泉州市洛江區人民政府

　　2023年10月30日

　　（此件主動公開）

　　洛江中部功能區新陽片區更新改造項目

　　土地房屋征收補償安置實施方案

　　 

　　為積極推進洛江中部功能區新陽片區城市更新改造項目的實施，加快基礎設施和公共服務設施建設，營造良好的人居環境，維護公共利益，保障被征收土地房屋所有權人的合法權益，妥善做好被征收人的補償工作，征收人遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，確保整體征收與補償工作順利進行。根據《中華人民共和國土地管理法》，參照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關于推廣定向定價商品房安置模式的通知》（泉建規〔2023〕2號）等相關法律、法規及配套政策規定，結合本區域實際情況，制定本方案。

　　 

　　第一部分  總則

　　 

　　一、征收范圍

　　本次征收范圍涉及洛江區雙陽街道新陽社區，東至萬虹路，西至陽光北路，南至洛江區第二實驗幼兒園，北至黑峰山南側經七路（規劃），土地總面積約706.7畝。具體以洛江區人民政府出具并經泉州市自然資源和規劃局審核的征收范圍為準，詳見《泉州市洛江區人民政府關于洛江中部功能區新陽片區更新改造項目土地房屋征收預公告》(泉洛政地〔2023〕5號)。

　　二、征收補償對象

　　凡在本征收范圍內被征收土地房屋的所有權人為被征收人。房屋征收部門應與被征收人簽訂補償安置協議。

　　三、補償方式

　　（一）住宅補償方式：包括貨幣補償、定向定價商品房安置模式、產權調換三種方式。鼓勵被征收人選擇全部貨幣補償。選擇貨幣補償的，必須權屬清楚。凡權屬不清或有產權糾紛的，必須實行定向定價商品房安置模式或產權調換。

　　（二）征收“住改非”房屋（經營性用房）一律按住宅房屋給予補償安置。

　　（三）產權清楚的被征收住宅面積在30㎡以下（含30㎡）的，原則上只能選擇貨幣補償（不再享有本項目新建房源的購買資格）。

　　（四）征收廠房、倉庫及其它配套用房實行貨幣補償，標準見附件4。

　　（五）征收房屋附屬物、簡易搭蓋（臨時建筑）一律實行貨幣補償，補償標準見附件6。

　　（六）商業店面原則上實行貨幣補償，由依法選定的房地產價格評估機構進行評估，評估結果作為補償依據。

　　（七）拆除違法違章建筑按有關規定處理。

　　四、性質、用途認定依據：以《土地使用證》《房屋所有權證》《不動產權證》登記的用途或以自然資源部門頒發的合法有效文件為依據。

　　五、面積測算依據

　　（一）房屋面積按現狀實地測量計算，選房時定向定價商品房面積按圖紙測算，交房時按產權登記面積結算。面積測量由具有房地產測繪資質的測量單位，依據國家、省、市現行房地產測繪技術規范計算。

　　（二）對方案中所列價格無異議、在征收公告規定的期限內簽訂協議并按時搬遷騰空的，其被征收房屋除按國家現行的房地產測量規范計算建筑面積外，有下列情況的可按下述優惠方法計算征收面積：

　　1.平屋外墻至滴水線的水平投影面積部分，可按50％計算征收面積。

　　2.平屋的天井按50％計算征收面積。

　　3.利用坡屋頂空間作為閣樓的建筑，層高超過2.2米（含）的，按100％計算征收面積；樓底高度在2.2米（不含）以下，閣樓層高在1.6米（含）以上的部分按50％計算征收面積（層高在1.6米以下的部分按附屬物給予補償）。

　　4.通往屋頂的風樓，層高超過2.2米（含）的，按100％計算征收面積；層高在2.2米（不含）以下、1.6米（含）以上的部分按50%計算征收面積（層高在1.6米以下的部分按附屬物給予補償）。

　　5.層數計算。對于被征收房屋頂層建筑面積超過底層建筑面積1/3（不含）的，頂層列入總層數計算。

　　（三）對本方案中所列價格有異議而未達成協議的，其被征收房屋建筑面積按國家現行房地產測量規范計算，不再適用上述計算面積的優惠方法。

　　六、征收組織實施機構

　　（一）土地房屋征收部門：泉州市洛江區自然資源局、泉州市洛江區住房和城鄉建設局。

　　（二）征收實施單位：泉州市洛江區人民政府雙陽街道辦事處。

　　七、簽約期限

　　以泉州市洛江區人民政府發布的征收公告規定的時間為準。

　　八、工作流程

　　基本流程分為入戶宣傳、對未經登記的建筑進行調查認定處理、實地測量、面積核對、裝修等級和類別的評定、清點附屬物、簽訂協議、騰空驗收、財務結算、建筑物拆除、選取定向定價商品房、回遷。被征收人應及時提供身份證、戶口簿、產權證明材料，配合工作人員辦理征收補償安置相關工作。

　　九、安置地點

　　在泉州市洛江區雙陽街道新陽社區轄區范圍內就近指定區域新建的定向定價商品房，定向定價商品房建設標準符合國家相關住宅規范并通過驗收。

　　十、選房辦法

　　實行“先簽訂協議并搬遷騰空，先選房”原則。由征收單位發給《房屋搬遷騰空驗收登記表》，經公示無異議后，被征收人憑《房屋搬遷騰空驗收登記表》，換取《征收補償選房證順序號》。若同一日內有兩戶或兩戶以上房屋完成簽約搬遷，以公開拈鬮方式確定先后順序。安置時被征收人憑“房屋征收補償安置證順序號”按順序選房，簽訂安置補充協議。

　　十一、被征收房屋及定向定價商品房源補償價格的確定

　　（一）被征收房屋補償基準價格：公開選定5家具有相應資質的評估機構，進行征收補償基準價評估，通過截尾均值的方法確定為本方案補償參考價，房屋征收部門根據本方案與被征收人協商確定補償。選擇定向定價商品房或產權調換的，根據本方案結算差價。

　　（二）分戶補償評估價格：對本方案所列房屋基準價格有異議的，可由依法選定的房地產價格評估機構對被征收房屋價值進行評估，評估結果作為補償依據。選擇分戶評估且選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，還應同時對定向定價商品房價值進行評估，并計算、結清被征收房屋價值與購換房屋之間的差價，不再享受本方案規定的優惠獎勵。

　　被征收人或者房屋征收部門對房屋評估價值有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內向原房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果仍有異議的，可以自收到復核結果10日內向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

　　 

　　第二部分 房屋權屬認定和處理辦法

　　 

　　十二、手續完整的住宅房屋認定處理辦法

　　（一）已登記的住宅房屋，指持有有效土地使用權證及房屋所有權證（或不動產權證）的住宅房屋，按其所載面積計算補償安置面積。

　　（二）未經登記的住宅房屋，符合“一戶一宅”對象的，其建筑有下列情形之一的，三層（含三層）以下的建筑可視為手續完整，按原批準面積給予補償：

　　1.“土改”時縣級以上人民政府頒發的《土地房產所有證》記載的住宅房屋；

　　2.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，經生產隊（村民小組）、大隊（村委會、管區）、公社（鄉鎮、農場）批準同意基建的住宅房屋；

　　3.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后至1995年12月25日前，經縣級政府批準使用耕地基建的或經鄉（鎮）級政府批準使用空閑雜地基建的住宅房屋；

　　4.1995年12月25日后，經泉州市城鄉規劃行政主管部門批準基建的住宅房屋；

　　5.持有市、區土地清查手續及發票（原件）的住宅房屋；

　　6.征收屬市（縣、區）政府建設項目二次安置自建的住宅房屋；

　　7.征收屬市（區）委、市（區）政府定點新村建設、舊村改造項目自建的住宅房屋；

　　8.2014年9月18日后補辦基建審批手續的住宅房屋。

　　9.持有鄉鎮（街道、農場）、村（居、管區）審核同意基建用地手續并繳納土地相關費用的房屋。

　　十三、未經批準的住宅房屋認定處理辦法

　　對于符合“一戶一宅”對象的，被征收人在征收公告規定的簽約期限內簽訂協議并搬遷騰空的，可本著尊重歷史的原則，按建設年限區分以下情況進行處理：

　　（一）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建設的，按同意基建用地范圍內建筑面積100%給予補償。

　　（二）1987年1月1日至1995年12月25日前建設的房屋，按同意基建用地范圍內建筑面積95%給予補償；

　　（三）1995年12月25日至2004年10月1日前建設的房屋，按同意基建用地范圍內建筑面積90%給予補償；

　　（四）2004年10月1日—2008年航拍圖（數字化地圖）前建設的房屋，按同意基建用地范圍內建筑面積80%給予補償。

　　（五）2008年航拍后—2014年9月18日前建設的，按同意基建用地范圍內建筑面積70%給予補償。

　　（六）2014年9月18日—2017年12月31日前建設的，按同意基建用地范圍內建筑面積給予相應的建筑材料費補貼。

　　（七）2018年1月1日（含）以后的違建住宅房屋一律不予補償，其建筑用地按當地征地標準予以補償。

　　 

　　第三部分  住宅補償安置及優惠獎勵辦法

　　 

　　十四、安置面積認定處理總則

　　（一）本方案貨幣補償方式僅指房屋征收部門以向被征收人支付貨幣的形式完成補償，不包括定向定價商品房安置模式。

　　（二）新建定向定價商品房可購換面積，按經認定的被征收住宅房屋價值補償（選擇定向定價商品房安置模式包括住宅房屋價值補償20%獎勵）計算。

　　1.持有合法產權手續的房屋，可以按其證載面積確定可購換面積；

　　2.未持有合法產權手續的房屋，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規有關規定，嚴格按“一戶一宅”控制可購換面積，最高不超過450㎡（含450㎡），其余被征收房屋認定可補償面積一律實行貨幣補償。

　　十五、貨幣補償辦法

　　（一）基本原則

　　被征收房屋貨幣補償總額包括被征收房屋價值補償（含土地補償、房屋建安費用補償、裝修補償）、貨幣補償獎勵、搬遷費、臨時安置費及其它獎勵等。被征收人可以選擇按本方案所列相應類別房屋的基準價格進行貨幣補償，也可以要求進行分戶評估，按分戶評估結果結合產權調查認定規定進行貨幣補償，但不能享受本方案規定的優惠獎勵。

　　（二）貨幣補償標準

　　采取基準價格補償的，被征收房屋貨幣補償標準如下：

　　1.自建住宅房屋價值補償金額

　　按經認定的可補償面積、房屋貨幣征收補償單價和裝修類別情況，按附件1、附件2所列標準計算。即：

　　房屋價值補償金額=（房屋貨幣征收補償單價+裝修補償單價）×房屋可補償面積

　　2.未經登記經營性用房的補償標準

　　未經登記經營性用房根據認定的經營性用房面積，一律按自建住宅相對應類型、結構標準補償。對按期簽約并搬遷騰空的，增加給予一次性終止經營補貼，補貼標準為位于主干道（陽光北路、萬虹路）的按住宅房屋可補償面積給予1500元/㎡一次性終止經營補貼，其余支路的給予1000元/㎡一次性終止經營補貼。經營性用房進深以原建筑結構臨街或臨主要道路第一層第一自然間計算，進深最多不得超過8米。

　　（三）貨幣補償獎勵辦法

　　對在簽約期限內全部選擇貨幣補償方式、簽訂協議并按時搬遷騰空的被征收人，按經認定的可補償面積給予被征收房屋價值補償（含土地補償、房屋建安費用補償、裝修補償）20%的貨幣補償方式獎勵。即：

　　房屋貨幣補償獎勵金額=（房屋貨幣征收補償單價+裝修補償單價）×20%×房屋可補償面積。

　　（四）結算辦法

　　被征收房屋貨幣補償總額包括被征收房屋價值補償（含土地補償、房屋建安費用補償、裝修補償）、貨幣補償獎勵、搬遷費、臨時安置費及其它獎勵等，自被征收人簽約并按時搬遷后一次性發放。

　　十六、定向定價商品房安置模式

　　（一）購買辦法

　　本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價為8164元/㎡。被征收人選擇定向定價商品房安置模式的，按照本方案第十四條、第十五條確定被征收房屋價值補償金額和可購買建筑面積，在簽約期限內簽訂協議并按時搬遷騰空的，可購買面積按6409元/㎡優惠結算。被征收人應按最接近可購買面積的原則選房，因定向定價商品房住宅戶型、結構等原因，超過所購建筑面積部分在10㎡以內（含10㎡）的，按優惠價6409元/㎡計算；在10㎡（不含10㎡）～20㎡（含20㎡）的，按6909元/㎡計算；超過20㎡（不含20㎡）以上的部分，一律按選房時的市場價結算。

　　（二）結算辦法

　　定向定價商品房購房款按可購買面積實行留存。被征收房屋貨幣補償總額（不含購買面積部分的臨時安置費）扣除留存款項后，剩余部分及第一期臨時安置費，自簽約并按時搬遷騰空后一次性發放，計算公式=被征收房屋貨幣補償款-可購買面積×優惠結算價。

　　十七、產權調換辦法

　　（一）置換辦法

　　實行“等價置換，差價互補”，即以被征收房屋評估基準價值和用于產權調換的定向定價商品房房源的評估基準價值實行置換，并結算差價。

　　被征收人選擇產權調換的，按本方案第十四條確定可調換面積，按本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價8164元/㎡結算差價。被征收人應按最接近可調換面積的原則選房，因產權調換房屋戶型、結構等原因，被征收房屋超過可調換建筑面積部分在20㎡以內（含20㎡），按8164元/㎡結算；超過20㎡（不含20㎡）以上的部分，一律按選房時的市場價結算。

　　（二）結算辦法

　　被征收人簽約并按時搬遷后，先發放搬遷費、第一期臨時安置費和按期搬遷獎勵等。被征收人應繳的補差價（包括擴購價、層次差價）待選房后一并結算，并在規定期限內付清。

　　十八、住房保障辦法

　　（一)低保群體住房保障

　　屬民政部門認定的低保對象且在中心市區無其他住房的被征收人選擇安置的，若其被征收房屋人均建筑面積不足20平方米，則被征收房屋價值補償款按人均建筑面積20平方米補足。本方案所稱的“人均”的計算公式為：人均建筑面積=認定的可以補償建筑面積÷征收公告作出前被征收房屋戶口簿記載的人口數（被征收房屋戶口簿記載的人口需為被征收房屋所有權人的直系親屬且為常住人口）。

　　（二）住房困難保障辦法

　　根據有關政策結合實際情況，對在搬遷期限內簽訂協議并按期搬遷的，依據相關規定予以辦理。

　　 

　　第四部分  搬遷費、臨時安置費標準

　　 

　　十九、搬遷獎勵

　　在征收公告規定的期限內簽訂協議并搬遷騰空的被征收人，給予計算以下獎勵：

　　（一）被征收房屋面積在80㎡（含80㎡）以上的，在簽約期限內簽訂協議并搬遷騰空的，每個產權戶給予獎勵5萬元；

　　（二）被征收房屋面積在80㎡以下的，在簽約期限內簽訂協議并搬遷騰空的給予625元/㎡獎勵。

　　二十、搬遷費標準

　　按經認定的可補償面積計算，搬遷費標準為5元/㎡？次。其中，被征收人選擇貨幣補償的，發放一次搬遷費；被征收人選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，發放兩次搬遷費。搬遷費單次不足1000元/戶的，按1000元/戶？次計算。對于析產的不給予享受搬遷費保底。

　　二十一、住宅的過渡方式

　　由被征收人領取臨時安置費自行過渡。

　　二十二、住宅臨時安置費

　　1.臨時安置費標準為7元/㎡？月。選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，按實際選擇購換面積計算，臨時安置補助費發放自被征收人簽訂協議并騰空房屋之日起至通知交房之日止；臨時安置費不足1400元/月？戶的，按每月每戶1400元發放。選擇貨幣補償的，一次性給予6個月的臨時安置費。

　　2.除不可抗力外，選擇產權調換或定向定價商品房安置的過渡期限超出36個月的，從逾期之日起，房屋征收部門應當向自行過渡的被征收人支付雙倍臨時安置費。享受臨時安置費每月每戶1400元保障的，遇逾期安置的，若按實際選擇產權調換或所選擇定向定價商品房面積（不含擴購）雙倍計算，臨時安置費超過以上優惠標準的，按實際選擇產權調換或選擇定向定價商品房面積（不含擴購）重新核準臨時安置費；未超過優惠標準的仍按原標準執行。

　　3.選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，若被征收人按規定要求辦理入戶安置手續的，另發放3個月臨時安置費；若被征收人未按通知要求辦理入戶安置手續的，從第二個月起，不再發放臨時安置費。

　　 

　　第五部分 各類土地、企業廠房、倉庫及其它配套用房補償辦法

　　 

　　二十三、各類土地補償辦法

　　（一）企業用地的補償標準。

　　取得國有土地使用權證或經批準土地手續齊全的企業用地，收回國有土地出讓使用權，按照《泉州市洛江區人民政府關于發布洛江區2019年度城鎮基準地價的通告》（泉洛政〔2021〕9號）制定的本區域工礦倉儲用地平均基準地價（Ⅲ類地）30.5萬元/畝給予補償，部分土地規費未繳清的按收回時的標準如實扣除。

　　若對本方案的用地補償價格有異議的，由具有相應資質的評估機構進行評估，按評估價進行補償，但不再享受相應的獎勵。

　　（二）集體土地征收補償

　　1.征收農用地、未利用地、未經批準的集體建設用地，土地征收補償費用按照當地征地標準執行。

　　2.征收未辦理審批手續的企業用房，土地按當地征地標準給予補償。

　　二十四、企業廠房、倉庫及其它配套用房補償辦法

　　（一）對持有合法土地使用權證及房屋所有權證（或不動產權證）的企業用房，根據其產權證書所載面積按附件4計算補償。持有合法手續的在建房屋按評估價格補償，未繳清的相關規費按實扣除。

　　（二）對持有合法用地審批手續或完整基建審批手續，而未登記產權的企業用房,按如下方式分類處理：

　　1.2014年9月18日前基建的，按企業用房實際建筑面積認定為可計算補償面積；

　　2.2014年9月18日至2017年12月31日前建設的企業用房，給予一定的材料費補貼；

　　3.2018年1月1日以后的違建企業用房一律不予補償。

　　二十五、企業停產停業補助費、搬遷費、獎勵措施等事宜

　　（一）企業停產停業補助費。對因征收造成企業停業、停產的，按經認定的合法建筑面積18元/㎡？月計算，一次性給予6個月補償。征收前已停產停業的，不再給予補償。對于未經有關部門批準，擅自改變用途，將住宅房屋改為企業生產場所的，因房屋征收造成停產停業的，參照執行。

　　（二）搬遷費。按經認定的合法廠房、倉庫和配套用房建筑面積計算，搬遷費標準為6元/㎡？次，發放一次搬遷費。其中：

　　1.對于可恢復使用的設備由被征收人處置，按標準給予補助（詳見附件5）；

　　2.對于因搬遷喪失使用功能的大型機器設備，由被征收人提出申請，經現場核實后，由具有相應資質的評估公司進行評估，根據評估結果進行補償。

　　（三）獎勵措施

　　1.在征收公告規定的期限內簽訂協議并搬遷騰空的企業，給予被征收企業用房每平方米補償單價10%的貨幣補償方式獎勵。

　　2.取得國有土地使用權證或經批準土地手續齊全的企業用地，每畝按相應補償標準的10%給予貨幣補償方式獎勵。

　　（四）協商事宜

　　如被征收人在征收過程中，對被征收房屋及附屬物價值存在較大爭議者，由具有相應資質的評估公司進行全面綜合評估，根據評估結果進行補償。

　　第六部分  補償決定

　　 

　　二十六、補償決定

　　房屋征收部門與被征收人在規定簽約期限內未能達成協議的，或被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的泉州市洛江區人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定認定的補償金額以經鑒定認可的評估結果作為依據，被征收人不再享受本方案規定的優惠獎勵辦法。

　　被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷騰空的，由作出房屋征收決定的泉州市洛江區人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　第七部分  附則

　　 

　　二十七、其他類型建筑的補償辦法

　　征收中涉及軍事設施、學校、黨政機關辦公用地、文物古跡等其他房屋，依據有關法律、法規處理；祠堂、宮廟按統規自建處理。

　　二十八、房屋權屬不清的處理辦法

　　征收無產權證明、產權人下落不明、暫時無法確認產權和其他產權不清的房屋，征收前，征收實施單位應就被征收房屋的有關事項向公證機關申請辦理證據保全后實施征收。

　　二十九、設定他項權利的處理

　　被征收人房屋設定抵押的，相關當事人應自行協商解除抵押關系，并在簽訂協議前向登記部門注銷抵押關系。

　　三十、社會保障

　　按照國家、省、市、區有關規定執行。

　　三十一、其他

　　（一）被征收人簽訂協議后，要求改變補償安置方式的，應提出書面申請，征收人有權同意或拒絕。選擇全部貨幣補償的要求改為購換定向定價商品房或產權調換的，如在征收公告規定的期限內提出申請的，經征收實施單位同意后，可補發“選房證”，其順序號按征收實施單位同意之日的當日最后一號給予認定。

　　（二）所有被征收房屋必須保持原房屋構件設施完整，不得隨意拆卸房屋構件及附屬設施，否則按定額價格抵扣補償款。

　　三十二、適用范圍

　　本方案自征收公告發布之日起實施，未盡事宜按相關法律、法規的規定執行。

　　本實施方案僅適用于泉州市洛江中部功能區新陽片區更新改造項目土地房屋征收補償安置，不作為其它項目征收補償安置的依據。

　　三十三、本方案由泉州市洛江區自然資源局、泉州市洛江區住房和城鄉建設局負責解釋。

　　 

附件：1.被征收自建住宅房屋價值補償單價

　　    2.被征收住宅房屋裝修分類及補償單價表

　　    3.被征收各類住宅房屋材料費補貼單價表      

　　   4.企業廠房、倉庫及其他配套用房補償標準

　　   5.設備搬遷補助標準

　　   6.其他附屬物項目補償單價表